1.1 esiste una modulistica per la presentazione delle istanze edilizie?
Si, per ogni singola istanza edilizia, CILA, SCIA, SCIA Alternativa e PdC, così come per la SCA e per il fine lavori esiste nella regione Sicilia una modulistica unificata e standardizzata. Il comune di Bagheria ha adattato la modulistica regionale, allegata al D.A. n. 123/2025, al contesto territoriale comunale, con Delibera G.M. n. 212 del 20/08/2025.
Le pratiche edilizie devono essere presentate attraverso il portale telematico “impresainungiorno.gov.it”.

1.2 Per eseguire degli interventi di edilizia libera (per esempio di ordinaria manutenzione) devo presentare una pratica edilizia al comune?
No, non è necessario alcun titolo né alcuna certificazione comunale. il riferimento per quanto riguarda la normativa edilizia è dato dall’art. 3 c. 1 della L.R. 16/2016 e ss.mm.ii., che in Sicilia recepisce l’art. 6 del DPR 380/2001. Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Quindi, a titolo esemplificativo, la riparazione, sostituzione, rinnovamento (comprese le opere correlate quali guaine, sottofondi, etc.) della pavimentazione esterna e interna; il rifacimento, riparazione, tinteggiatura dell’intonaco interno e esterno; Riparazione, sostituzione, rinnovamento Serramento e infisso interno e esterno, nel rispetto delle caratteristiche costruttive originarie, dimensionali, cromatiche, di tipologia e struttura; Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, sostituzione e integrazione apparecchi dell’impianto igienico e idro-sanitario, ecc. Sono fatti salvi i pareri/nulla osta di altri enti.

1.3 Cos'è il permesso di costruire (PdC) e quando è necessario?
Il permesso di costruire è l'autorizzazione comunale obbligatoria per gli interventi edilizi indicati nell’art. 5 della L.R. 16/2016 e ss.mm.ii. che recepisce in Sicilia l’art. 10 del DPR 380/2001 (testo Unico per l’Edilizia). E’ quindi previsto per gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, che possono riassumersi in: a) interventi di nuova costruzione; b) interventi di ristrutturazione urbanistica; c) interventi di ristrutturazione edilizia cosiddetta pesante; d) le opere di recupero volumetrico ai fini abitativi e per il contenimento del consumo di nuovo territorio di nuova costruzione; e) gli interventi di riqualificazione urbana attraversol'insediamento di attività commerciali o artigianali.. Il procedimento del PdC è stabilito dall’art. 20 del DPR 380/2001 recepito dinamicamente in Sicilia dall’art. 1 della L.R. 16/2016 e ss.mm.ii.

1.4 Efficacia del Permesso di costruire
Il PdC, ai sensi dell’art. 6 della L.R. 16/2016, che recepisce in Sicilia l’art. 15 del DPR 380/2001, ha dei termini di validità sia per quanto riguarda l’inizio che la fine dei lavori. L’inizio dei lavori (da comunicare al comune) deve avvenire entro un anno dal rilascio del titolo ed i lavori devono essere ultimati entro tre anni dal loro inizio, Sono previste delle proroghe per entrambi i termini dallo stesso art. 6 (a regime). Vi sono anche delle proroghe straordinarie e temporalmente limitate, come ad esempio quella in atto applicabile ai sensi dell’art. 10 septies del D.L. 21/2022 modificato dal D.L. 202/2024 (decreto milleproroghe) valida per i Permessi di Costruire e le SCIA, rilasciati o formatisi fino al 31/12/2024 ed in corso di validità al momento della comunicazione dell'interessato
ancorché abbiano già ottenuto proroghe ai sensi dell'art. 15 del D.P.R. 380/01 o ai sensi del D.L. 76/2020 conv. in L. n. 120/2020 o dell'art. 103, c. 2 del D.L. 18/2020 conv. in L. 27/2020. Se il permesso è decaduto per decorrenza dei termini deve essere richiesto un nuovo PdC o in alcuni casi una SCIA in alternativa al PdC.

1.5 Quali documenti vanno allegati alla richiesta di PdC?
L’istanza di PdC deve contenere la documentazione prevista dal regolamento edilizio allegato allo strumento urbanistico vigente ed in particolare dagli artt. 29 e 30. Deve inoltre essere rispettata la normativa sulle Fonti energetiche rinnovabili (FER) ex D.lgs 28/2011 (oggi 199/2021), la certezza dei pagamenti di cui all’art. 31 della L.R. 23/2021 ed i rischi di caduta dall’alto D.Ass. 05/09/2012, ecc.

1.6 Come si possono corrispondere i diritti di segreteria/istruttori di una pratica edilizi?
Il pagamento dei diritti di istruttoria deve avvenire esclusivamente mediante la piattaforma PagoPA. 

1.7 Determinazione importi da corrispondere per l’istanza di Permesso di Costruire - riferimenti vigenti per il Comune di Bagheria Diritti di Istruttoria e di Segreteria Regolamento Edilizio Comunale allegato al P.R.G. vigente (All. i art. 84 Allegato “A”).
L’intero regolamento edilizio vigente è scaricabile dal seguente link https://www.comune.bagheria.pa.it/it/page/prg-aggiornamento-2021 

Oneri di Urbanizzazione
Deliberazione del Consiglio Comunale n. 46 del 16/05/2022 di “Adeguamento degli oneri di urbanizzazione da applicare con decorrenza dal 01.01.2022 e sino al 31.12.2026. approvazione”, ai sensi dell’art. 7 comma 8 della L.R. n. 16/2016. La citata delibera è scaricabile a questo link  e sotto tra gli allegati.

Costo di Costruzione
Determinazione del Dirigente della Direzione V “Urbanistica” n. 46 del 12/02/2025 di “Adeguamento costo unitario di costruzione da applicare per l’anno 2025”.
vedi allegato in fondo alla pagina
- Schema per determinazione costo di costruzione
- Tabella indici di incremento (Mod. 17 m. - Classi di edifici e relative maggiorazioni art. 8 Legge 10/77)

Rateizzazione contributo costruzione (ex oneri concessori)
Le modalità di rateizzazione del contributo di costruzione, è riportato nelle linee guida allegata alla Delibera G.M. n. 144 del 25/09/2013
Link Delibera

1.8 Cosa è la SCIA in alternativa al PdC?
La SCIA in alternativa al PdC è prevista dall’art. 10 c. 6 della L.R. 16/2016 che recepisce con modifiche l’art. 23 del DPR 380/2001. Il privato può decidere di eseguire in SCIA alternativa al PdC gli interventi di cui al comma 6 lett. a), b), c), d) ed e). Questa SCIA alternativa deve essere presentata almeno trenata giorni prima dell’inizio dei lavori;

1.9 Qual è la differenza tra SCIA e CILA?
La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) di cui all’art. 19 della L. 241/90 è prevista, dall’art. 10 c. 1-5 della L.R. 16/2016 che recepisce in Sicilia con modifiche l’art. 22 del DPR 380/2001, per gli interventi non riconducibili all'elenco di cui agli articoli 3 e 5 (della L.R. 16/2016) che siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, ivi incluse le modifiche ai prospetti prospicienti pubbliche strade o piazze.
La CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) è prevista dall’art. 3 c. 2 e 3 della L.R. 16/2016 che recepisce in Sicilia l’art. 6 e 6-bis del DPR 380/2001. Depositata la CILA, se sono stati acquisisti eventuali pareri/nulla osta/autorizzazioni di altri enti, i lavori possono essere iniziati immediatamente.

1.10 Definizione degli interventi Edilizi
Gli interventi edilizi sono indicati nell’art. 3 del DPR 380/2001, recepito con modifiche dall’art. 1 della L.R. 16/2016 e ss.mm.ii., e sono: a) manutenzione ordinaria; b) manutenzione straordinaria; c) restauro e risanamento conservativo; d) ristrutturazione edilizia; e) nuova costruzione; f) ristrutturazione urbanistica. Queste definizioni prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi.

1.11 A quale disciplina è soggetta la manutenzione Straordinaria?
La manutenzione straordinaria “leggera” è soggetta a CILA, ai sensi dell’art. 3 c. 2 lett. a) della L.R. 16/2016; La manutenzione straordinaria “pesante” è soggetta a SCIA ai sensi dell’art. 10 c. 4 della L.R. 16/2016 qualora riguardi le parti strutturali o i prospetti dell'edificio;

1.12 Edilizia Libera
L’edilizia libera è normata dall’art. 3 c. 1 della L.R. 16/2016, che recepisce con modifiche l’art. 6 e 6-bis del DPR 380/2001, che elenca una serie di interventi che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo, ma comunque “Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.”

1.13 Parametri edilizi ed urbanistici
Nella PARTE SECONDA - DISCIPLINA DELLA FABBRICAZIONE - TITOLO I - Disciplina generale dell’attività edificatoria - CAPO I Progettazione delle opere, del Regolamento edilizio allegato al PRG vigente, all’art. Art. 44 sono riportate le varie definizioni. 

1.14 Cos'è la distanza minima dai confini e dai fabbricati e come si misura?
È la distanza che deve intercorrere tra la costruzione e il confine di proprietà o tra fabbricati. Generalmente rispetto ai confini è di 5 metri per nuove costruzioni, ma può variare secondo il regolamento edilizio comunale ed in base alle zone omogenee, e di 10 m. tra pareti finestrate (anche una sola). Si misura nel punto più vicino tra costruzione e confine o tra costruzioni. La distanza minima si misura in modo lineare, e non in modo radiale come invece avviene per le distanze rispetto alle vedute, tracciando linee perpendicolari tra gli edifici. Si rimanda ai punti 58 e 59 dell’art. 44 del regolamento edilizio Vigente.

1.15 Cosa comporta la fine lavori e il certificato di agibilità?
Al termine dei lavori è obbligatorio presentare la comunicazione di fine lavori, come da modello allegato al D.Ass. 186/2017. Per l'agibilità, di cui all’art. 24 del DPR 380/2001, occorre verificare il rispetto delle norme igienico-sanitarie, di sicurezza e la conformità al progetto approvato. L’agibilità è presentata attraverso la Segnalazione Certificata di Agibilità (come da modello) entro 15 giorni dalla ultimazione dei lavori. La mancata presentazione della segnalazione comporta l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464. Al comune di Bagheria tali importi sono stabiliti dalla Delibera G.M. n. 179 del 28/06/2017.
Al termine dei lavori è obbligatorio presentare la comunicazione di fine lavori, come da modello allegato al D.Ass. 186/2017. 

1.16 È possibile costruire in deroga agli strumenti urbanistici?
Sì, così come previsto dall’art. 14 del DPR 380/2001, recepito dinamicamente dall’art. 1 della L.R. 16/2016, che per l’appunto è rubricato “Permesso di Costruire in deroga agli strumenti urbanistici”. Può essere però rilasciato esclusivamente per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del consiglio comunale.

1.17 Permesso di Costruire Convenzionato.
Il permesso di Costruire convenzionato è previsto dall’art. 28-bis del DPR 380/2001, recepito dinamicamente dall’art. 1 della L.R. 16/2016 e ss.mm.ii., e dall’art. 20 della L.R. 16/2016. Le condizioni per la sua applicazione sono espressamente riportate nell’articolo di legge. Tale titolo è richiamato anche dall’art. 30 c. 11 della L.R. 19/2020 e ss.mm.ii., come titolo sostitutivo al Piano Particolareggiato Attuativo.

1.18 È possibile cambiare la destinazione d'uso di un immobile?
Sì, di solito nel rispetto della compatibilità urbanistica della zona. I cambi di destinazione d’uso sono normati dall’art. 23-ter del DPR 380/2001, recepito dinamicamente dall’art. 1 della L.R. 16/2016 e ss.mm.ii., Il titolo minimo per il cambio d'uso, anche senza opere, è la SCIA. La normativa su mutamenti di destinazione d’uso è stata modificata e semplificata dal decreto salva Casa 69/2024 (convertito dalla L. 105/2024).

1.19 Come si calcola il contributo di costruzione?
Il contributo, il cui riferimento normativo è dato dagli art. 7, 8 e 9 della L.R. 16/2016, che hanno recepito con modifiche rispettivamente l’art. 16, 17 e 19 del DPR 380/2001, si compone di oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) e costo di costruzione. Si calcola in base alla destinazione d'uso, alla superficie o volume, applicando le tariffe deliberate dal Comune, aggiornate periodicamente.

1.20 Ordinanza di demolizione ai sensi dell’art. 31 e conseguenze?
L’art. 31 del DPR 380/2001 è riferito agli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali. In tal caso il comune emette ordinanza di demolizione con il termine di 90 giorni per l’esecuzione. Nel caso di inottemperanza accertata dagli Uffici il bene e l’area di sedime divine di proprietà del comune di Bagheria, che ne dispone la demolizione a spese del responsabile dell’abuso ed in casi eccezionali può mantenerlo, sussistendone le condizioni dichiarando, con delibera di Consiglio Comunale, l'esistenza di prevalenti interessi pubblici e sempre che l'opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell'assetto idrogeologico previa acquisizione degli assensi, concerti o nulla osta comunque denominati delle amministrazioni competenti.
Il comma 4-bis in caso di accertata inottemperanza alla demolizione prevede l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria variabile tra 2.000 e 20.000 euro secondo le indicazioni delle linee guida approvate con Delibera di G.M. n. 108 del 23/05/2018.

2. URBANISTICA

2.1 Cos'è il Piano Regolatore Generale (PRG) e come consultarlo?
Il PRG è lo strumento urbanistico vigente nel comune di Bagheria che disciplina l'uso del territorio comunale, definendo le zone edificabili, i vincoli e le destinazioni d'uso. È consultabile presso l'Ufficio Tecnico comunale, online sul sito istituzionale. Per i terreni, ai sensi dell’art. 30 del DPR 380/2001, recepito dinamicamente dall’art. 1 della L.R. 16/2016, è possibile richiedere un certificato di destinazione urbanistica. https://www.comune.bagheria.pa.it/it/page/prg-aggiornamento-2021 

2.2 PRG vigente nel Comune di Bagheria
Il PRG (Piano Regolatore generale) vigente nel comune di Bagheria è stato adottato con D. Comm. n. 74 del 09/10/2013, approvato con modifiche e correzione oltre che con le modifiche discendenti dalle osservazioni e/o opposizioni approvate, con Decreto del Dirigente Generale del Dipartimento Regionale Urbanistica dell’Assessorato Regionale Territorio ed Ambiente n. 35 del 15/03/2017, pubblicato nella G.U.R.S. n. 14 del 07/04/2017 e recepito con Delibera del Consiglio Comunale n. 59 del 12.08.2020 e successiva conclusione dell’iter procedimentale di presa d’atto, giusta Determinazione n. 12/Urb del 23.03.2021.

2.3 Cosa sono gli indici edilizi e come si applicano?
Gli indici edilizi (volumetrico, di fabbricabilità, di copertura, ecc) stabiliscono quanto si può costruire su un terreno. L'indice volumetrico esprime i metri cubi realizzabili per metro quadro di superficie, quello di copertura la percentuale massima di suolo occupabile.

2.4 Cos'è la zona omogenea e come identificarla?
Le zone omogenee (A, B, C, D, E, F) classificano il territorio secondo caratteristiche e destinazioni: A (centro storico), B (completamento), C (espansione), D (industriale), E (agricola), F (servizi), come da D.M. 1444/68. Ogni zona ha proprie regole riportate nelle norme tecniche di attuazione allegate al PRG vigente. La zonizzazione è riportata nelle tavole grafiche del PRG vigente.

2.5 Cosa si intende per standard urbanistici?
Sono le aree che il Comune deve destinare a servizi pubblici (verde, parcheggi, scuole, attrezzature collettive). Per ogni abitante devono essere garantiti 18 mq di standard, di cui almeno 9 mq a verde pubblico e parcheggi.

2.6 Cosa sono i vincoli urbanistici e paesaggistici?
I vincoli limitano l'uso del territorio per tutelare valori ambientali, storici, archeologici. Possono essere assoluti (divieto di costruzione) o relativi (costruzione con limitazioni, che necessitano del parere dell’ente preposto alla tutela del vincolo). Prima di qualsiasi intervento è necessario verificarne la presenza.

2.7 Cos'è il piano particolareggiato e quando si applica?
È uno strumento urbanistico attuativo che disciplina nel dettaglio interventi in specifiche aree. È obbligatorio in alcune zone del PRG e definisce tipologie edilizie, allineamenti, altezze, sistemazioni degli spazi pubblici. Il suo riferimento normativo è dato dagli artt. 30 e 31 della L.R. 19/2020 e ss.mm.ii.

2.8 Piani di Perequazione e compensazione
Nel Prg vigente di Bagheria le zone di attrezzatura F2, sono soggette a perequazione e/o compensazione urbanistiche, e sono state dimensionate nel Piano in modo da assicurare lo standard di cui al D.I. 1444/68 anche a perequazione avvenuta. Si rimanda alle specifiche contenute nello strumento urbanistico vigente.
A titolo esemplificativo si considera Perequazione urbanistica di un terreno destinato a zona F2 del Prg, la facoltà del proprietario o dei proprietari di potere cedere gratuitamente il 60% dell'area interessata dal servizio e ottenere in cambio a titolo risarcitorio, proporzionalmente alla quota di superficie in proprietà, un diritto edificatorio da spendere in sito nella rimanente parte del 40%, con l’indice di edificabilità, sull’intera superficie, pari a 1,20 mc./mq. Si considera Compensazione urbanistica di un terreno destinato a zona F2 del Prg, la facoltà delproprietario o dei proprietari di potere cedere gratuitamente l'intera area interessata dal servizio e ottenere in cambio a titolo risarcitorio un diritto edificatorio da spendere in un comparto definito dal Prg (Ambito di Compensazione – Zona C3), ovvero da trasferire su altra area di proprietà. Per l’attuazione del PPA su iniziativa privata è obbligatorio la stipula di una Convenzione Urbanistica tra Comune e soggetto interessato, dove entrambe le parti si assumono i relativi adempimenti e obbligazioni, stabilendo anche tempistiche.

2.9 Quali sono i diritti edificatori e come si trasferiscono?
I diritti edificatori sono la possibilità di costruire attribuita a un terreno. Possono essere trasferiti attraverso convenzioni urbanistiche o crediti edilizi, permettendo di concentrare volumetrie in aree diverse da quelle di origine. Nel territorio di Bagheria bisogna fare riferimento al Regolamento approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n°29 del 04/06/2020. 

3. CONDONI EDILIZI

3.1 Cos'è un condono edilizio e a cosa serve?
Il condono edilizio è una sanatoria straordinaria che permette di regolarizzare opere realizzate senza autorizzazione o in difformità da essa, anche in contrasto con lo strumento urbanistico, attraverso il pagamento di una sanzione pecuniaria (oblazione) e degli oneri concessori. Ha carattere eccezionale e tempi limitati di applicazione.

3.2 Quali sono i condoni edilizi approvati in Italia?
I condoni edilizi nazionali sono tre: Legge 47/1985 (primo condono), Legge 724/1994 (secondo condono), Legge 326/2003 (terzo condono). Ognuno ha proprie scadenze, procedure e limiti per i tipi di opere sanabili.

3.3 Entro quando dovevano essere realizzate le opere per essere condonabili?
Primo condono: opere ultimate entro il 1° ottobre 1983. Secondo condono: entro il 31 dicembre 1993. Terzo condono: entro il 31 marzo 2003. Le date si riferiscono alla ultimazione strutturale e funzionale dell'opera.

3.4 Tutte le opere abusive possono essere condonabili?
No, sono escluse alcune le opere in zone con vincolo di inedificabilità assoluto, come la fascia di rispetto di 150 m. dalla battigia di cui all’art. 15 lett. a) della L.R. 78/76. In altre atre zone vincolate con un vicolo non assoluto è necessario acquisire il parere/nulla osta/autorizzazione dell’ente preposto alla tutela del vincolo. Regime a parte ha il terzo condono (L. 326/2023) per il quale non sono sanabili le opere maggiori (tip. 1, 2 e 3) quando sussistono vincoli (idrogeologico, paesaggistico, archeologico, ecc), o comportano grave pericolo per l'incolumità pubblica.

3.5 È ancora possibile presentare domanda di condono?
No, i termini per presentare le domande sono scaduti definitivamente: 31 gennaio 1986 (primo), 30 maggio 1995 (secondo), 31 marzo 2004 (terzo). È possibile solo completare pratiche già presentate nei termini. Una ipotesi di applicazione attuale del condono può essere ricondotta alle previsioni dell’ultimo comma dell’art. 40 della L. 47/85 che recita “Nell'ipotesi in cui l’immobile rientri nelle  revisioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene oprocede siano di dat a anteriore all'entrata in vigore della presente legge.”

3.6 Cosa succede se il condono non è stato ancora definito?
Le pratiche in corso mantengono validità fino alla definizione. Durante l'istruttoria l'opera è considerata "sub iudice e non è soggetta a demolizione, purché sia stato pagato l'intero importo richiesto e rispettate le prescrizioni.

3.7 È possibile vendere un immobile con condono in corso?
Sì, ma l'acquirente subentra nella pratica con tutti gli obblighi. È necessario indicare nell'atto di vendita la presenza del condono in corso.

3.8 Esistono procedure semplificate per il condono?
Sì, l’art. 28 della L.R. 16/2016 e ss.mm.ii. ha previsto la possibilità di definire i condoni edilizi con una Perizia Giurata a firma di tecnico abilitato attestante il pagamento delle somme versate per l'oblazione e per gli oneri di urbanizzazione nonché il rispetto di tutti i requisiti necessari per ottenere la concessione in sanatoria. Trascorso il termine di 90 giorni dalla data di deposito della perizia che asseveri la contestuale presenza di tutte le condizioni, i requisiti e i presupposti richiesti dalla legge, senza che sia stato emesso provvedimento con il quale viene assentito o negato il condono, si applica quanto previsto dall'articolo 20 (Silenzio assenso) della legge 7 agosto 1990, n. 241 e successive modificazioni.

3.9 Cosa comporta il rigetto della domanda di condono?
In caso di rigetto definitivo, l'opera rimane abusiva e soggetta ad ordinanza di demolizione. È possibile ricorrere al TAR entro 60 giorni dalla notifica del provvedimento di diniego, o entro 120 gironi al presidente della Regione Siciliana, se sussistono i presupposti legali.

3.10 Il condono edilizio vale anche ai fini catastali?
Il condono rimuove solo l'abusività edilizia ma non quella catastale. Se l'opera ha modificato la rendita catastale, è necessario procedere separatamente alla regolarizzazione al Catasto con eventuale pagamento di sanzioni. Il condono non può essere rilasciato se non è stata aggiornata la situazione catastale.

3.11 È possibile modificare un'opera per la quale è in corso un condono non definito?
Per gli immobili oggetto di condono edilizio non definito con il rilascio del titolo abilitativo non sono ammessi interventi edilizi a meno di modeste opere di manutenzione ordinaria. Eventuali modifiche sono considerate nuovi abusi edilizi e soggette alla normativa vigente al momento della loro realizzazione.

3.12 Applicazione dell’istituto del Silenzio-assenso nei procedimenti di condono edilizio (art. 17, comma 6, L.R. 4/2003)
Come statuito dalla sentenza delia Corte Costituzionale n. 155/2021 il silenzio assenso per l'autorizzazione paesaggistica è abrogato  in quanto l'art. 7, comma 1, della legge reg. Siciliana n. 5 del 2011, nel modificare l'art. 23 della legge reg. Siciliana n. 10 del 1991, ha reso applicabile in Sicilia l'art. 20, comma 4, della legge n. 241 del 1990, che esclude il silenzio-assenso nei «procedimenti riguardanti il patrimonio culturale e paesaggistico». Trattandosi di una norma di esclusione direttamente applicabile, che riguarda specificamente i procedimenti di tutela paesaggistica, la sua applicazione è incompatibile con la permanente applicazione della disposizione censurata, che, di conseguenza, deve considerarsi abrogata.". La sentenza si rivolge all'abrogazione dell'art. 46 della L.R. 17/2004 e non anche dell'art. 17 della L.R. 4/2003, tuttavia il senso dell'esclusione della formazione del silenzio-assenso -laddove si tratti di beni culturali e paesaggistici- di cui all'art. 20, comma 4, della legge n. 241 del 1990 sembra di portata generale.

4. SANATORIE (ACCERTAMENTO DI CONFORMITÀ)

4.1 Cos'è l'accertamento di conformità e quando si applica?
L'accertamento di conformità (art. 36 e 36-bis del DPR 380/2001) è una sanatoria ordinaria (detta anche a regime) che permette di regolarizzare opere realizzate in difformità o assenza di titolo, quando siano conformi alla normativa vigente al momento della realizzazione e a quella della presentazione dell’istanza al comune per quanto riguarda l’art. 36, mentre per l’art. 36-bis devono essere conformi alla normativa urbanistica vigente alla data di presentazione dell’istanza ed alla normativa edilizia vigente alla data di realizzazione dell’abuso (doppia conformità asincrona).

4.2 Qual è la differenza tra condono e accertamento di conformità? Il condono è una sanatoria straordinaria con termini prefissati, che può sanare anche opere non conformi. L'accertamento di conformità è sempre possibile ma solo per opere conformi alla normativa urbanistica ed edilizia vigente con i riferimenti temporali dati dall’art. 36 (doppia conformità rigida) e dall’art. 36-bis (doppia conformità asincrona).

4.3 Quando è possibile richiedere l'accertamento di conformità?
È possibile quando l'opera, pur realizzata senza titolo o in difformità, risulta conforme alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti al momento della sua realizzazione e a quelle vigenti al momento della richiesta di sanatoria nel caso dell’art. 36 (doppia conformità rigida), mentre per l’art. 36-bis deve essere conforme alle norme urbanistiche vigenti alla data di richiesta della sanatoria e conforme alle norme edilizie vigenti alla data di realizzazione dell’abuso.

4.4 Differenze tra art. 36 e 36-bis.
L’art. 36, recepito dinamicamente in Sicilia dall’art. l6 della L.R. 27/2024 si applica nel caso di opere realizzate in assenza di Titolo edilizio o in totale difformità da esso. Per tale procedura è previsto il silenzio rifiuto dopo 60 giorni dalla presentazione dell’istanza. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione di somme correlate al contributo di costruzione (doppio del contributo di costruzione che sarebbe dovuto per il titolo originario). L’art. 36-bis introdotto nel DPR 380/2001 dal Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024), recepito dinamicamente nell’ordinamento siciliano dall’art. 16 della L.R. 27/2024, si applica nel caso di parziali difformità e di variazioni essenziali. A differenza dell’art. 36 per esso vige il silenzio assenso. Si possono sanare anche gli abusi in aree vincolate dalla Soprintendenza, previa acquisizione dell’autorizzazione secondo le procedure dettate dallo stesso art. 36-bis.

4.5 Cosa succede se la sanatoria viene respinta?
In caso di diniego, l'opera rimane abusiva e il Comune deve emettere ordinanza di demolizione o rimessa in pristino. È possibile ricorrere al TAR entro 60 giorni o presentare nuova istanza solo se cambiano le condizioni normative.

4.6 È possibile sanare parzialmente un'opera?
Sì, è possibile sanare le parti dell'opera conformi e demolire quelle non sanabili, ma solo nel caso dell’art. 36-bis e con le limitazioni previste. La sanatoria parziale deve essere chiaramente individuata negli elaborati di progetto e comporta l'obbligo di esecuzione delle demolizioni prescritte.

5. DESTINAZIONI URBANISTICHE

5.1 Cos'è la destinazione urbanistica e come si verifica?
La destinazione urbanistica è l'uso del suolo stabilito dagli strumenti urbanistici comunali (PRG, PPA, ecc.). Si verifica richiedendo il certificato di destinazione urbanistica presso l'Ufficio Tecnico comunale o consultando la cartografia urbanistica.

5.2 Cosa contiene il certificato di destinazione urbanistica?
Il certificato di destinazione urbanistica indica: zona omogenea di appartenenza, indici edilizi applicabili, altezze massime, distanze dai confini, eventuali vincoli, prescrizioni specifiche. Ha validità di un anno dalla emissione, come previsto dall’art. 30 del DPR 380/2001.

5.3 È possibile costruire insediamenti produttivi in zona agricola?
Sì, lo prevede l’art. 37 della L.R. 19/2020 e ss.mm.ii. nel rispetto delle prescrizioni ivi indicate.

5.4 Cosa comporta essere in zona di completamento?
Le zone di completamento (zona B) prevedono: densità fondiaria definita, possibilità di edificazione sui lotti liberi rispettando l'edilizia esistente, mantenimento delle caratteristiche ambientali, opere di urbanizzazione generalmente già presenti.

5.5 Cosa sono le aree per servizi pubblici?
Sono aree destinate a: verde pubblico, parcheggi pubblici, scuole, attrezzature sanitarie, culturali, sportive, religiose, cimiteri, mercati. Sono inedificabili per usi privati salvo concessioni specifiche per servizi pubblici o di interesse pubblico.

5.6 Cosa succede se si costruisce contro la destinazione urbanistica?
La costruzione è considerata abusiva per violazione della normativa urbanistica. Comporta: ordinanza di demolizione, impossibilità di sanatoria, sanzioni penali per il responsabile.

6. ACCESSO AGLI ATTI

6.1 Cos'è il diritto di accesso agli atti e chi può esercitarlo?
Il diritto di accesso permette ai cittadini di consultare e ottenere copia di documenti della Pubblica Amministrazione. Possono esercitarlo tutti coloro che abbiano interesse diretto, concreto e attuale collegato a una situazione giuridicamente tutelata.

6.2 Come si richiede l'accesso agli atti edilizi?
Bisogna presentare istanza scritta specificando: generalità del richiedente, documenti di cui si chiede visione, motivazione dell'interesse, eventuale richiesta di rilascio copie. L'istanza può essere presentata di persona, via PEC o raccomandata.

6.3 Quali documenti edilizi sono accessibili?
Sono accessibili: permessi di costruire, SCIA, CILA, progetti approvati, pratiche di condono, ecc.

6.4 Ci sono documenti edilizi non accessibili?
Sono esclusi dall'accesso: documenti coperti da segreto professionale, dati personali di terzi non rilevanti, informazioni commerciali sensibili, documenti in fase di formazione, atti preparatori non definitivi.

6.5 Quanto tempo ha il Comune per rispondere alla richiesta?
Il Comune ha 30 giorni per rispondere. Il silenzio equivale a diniego e può essere impugnato al TAR. In caso di diniego espresso, devono essere indicate le motivazioni e i mezzi di ricorso disponibili.

7. PIANI PARTICOLAREGGIATI ATTUATIVI

7.1 Cosa sono i piani particolareggiati attuativi?
I piani particolareggiati attuativi sono strumenti urbanistici di dettaglio che disciplinano l'intervento edilizio in specifiche aree urbane. Definiscono precisamente volumi, altezze, allineamenti, tipologie edilizie, spazi pubblici e infrastrutture.

7.2 Quando è obbligatorio il piano particolareggiato?
È obbligatorio quando previsto dal PRG per specifiche zone, generalmente: nuove espansioni (zona C), aree di ristrutturazione urbanistica, zone soggette a vincoli particolari, aree per insediamenti
produttivi.
7.3 Cosa contiene un piano particolareggiato?
Per i contenuti dei Piani Particolareggiati Attuativi si rimanda all’art. 30 e 31 della L.R. 19/2020 e ss.mm.ii.

7.4 Quali sono le opere di urbanizzazione?
Il DPR 380/2001, all’art. 16, recepito in Sicilia con modifiche dall’art. 7 della L.R. 16/2016 e ss.mm.ii., stabilisce che Gli oneri di urbanizzazione primaria sono relativi ai seguenti interventi:
strade residenziali, spazi di sosta o di parcheggio, fognature, rete idrica, rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato, cavedi multiservizi e i cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni.
Gli oneri di urbanizzazione secondaria sono relativi ai seguenti interventi: asili nido e scuole materne, scuole dell'obbligo nonché strutture e complessi per l'istruzione superiore all'obbligo, mercati di quartiere, delegazioni comunali, chiese e altri edifici religiosi, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie. Nelle attrezzature sanitarie sono ricomprese le opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate.

8. DECRETO SALVA CASA (D.L. 69/2024 - L. 105/2024)

8.1 Cos'è il Decreto Salva Casa e quando è entrato in vigore?
Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024 convertito con L. 105/2024) è una normativa che introduce importanti novità per la regolarizzazione di piccole difformità edilizie. È entrato in vigore il 29 maggio 2024 e mira a semplificare la sanatoria di tolleranze costruttive e irregolarità minori. In Sicilia l’applicazione totale è avvenuta a seguito della pubblicazione della L.R. 27/2024.

8.2 Quale è l’elemento di riferimento rispetto al quale considerare le tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis?
Il riferimento per la verifica delle tolleranze costruttive è la singola unità immobiliare. Ciò significa che non si possono sommare le tolleranze delle singole u.i. ed attribuirle ad una sola dell’edificio.

8.3 Cosa sono le "tolleranze costruttive" secondo l'art. 34-bis?
Le tolleranze costruttive, a regime, sono piccole differenze tra progetto autorizzato e opera realizzata, purché non superino il 2% delle misure progettuali (riguardano quindi parametri misurabili). Per gli edifici realizzati prima del 24/05/2024 la percentuale varia in misura inversamente proporzionale alla superficie utile dell’unità immobiliare (vedi comma 1-bis). Tali tolleranze si riferiscono ad errori e variazioni minime inevitabili nella fase esecutiva. È importante la contestualità tra titolo edilizio e realizzazione delle tolleranze. Se le modifiche (anche se rientranti nelle tolleranze) sono apportate senza la validità di un titolo non sono da considerare tolleranze. Si applicano anche agli immobili soggetti al parere della soprintendenza, in quanto sono soggetti al regime di cui all'articolo 2, comma 1, del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 13 febbraio 2017, n. 31.

8.4 Cosa sono le "tolleranze esecutive" secondo l'art. 34-bis?
Le tolleranze esecutive normate dal comma 2 (a regime) e dal 2-bis per gli immobili realizzati prima del 24/05/2024, non si riferiscono alla differenza rispetto a dei parametri misurabili ma riguardano delle piccole modifiche che si potevano richiedere e che non sono state richieste. Non si applicano agli immobili soggetti ad autorizzazione paesaggistica.

8.5 Le tolleranze costruttive necessitano di autorizzazione?
No, le tolleranze costruttive rientranti nei limiti dell'art. 34-bis non costituiscono violazione edilizia e non necessitano di autorizzazione. Le tolleranze devono essere dimostrate nel caso di presentazione di un nuovo intervento edilizio sull’immobile oggetto di tolleranze o nel caso di compravendita.

8.6 Le tolleranze costruttive si applicano anche alle distanze ed ai requisiti igienico- sanitari?
Si, limitatamente al solo comma 1 (2% a regime).

8.7 Come si dimostra che una difformità rientra nelle tolleranze?
Non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze (D.ass. 123/2025 recepite nel comune di Bagheria con Delibera G.M. n. 212/2025), comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

8.8 Le tolleranze si applicano anche ai cambi di destinazione d'uso?
No, le tolleranze costruttive non possono mai giustificare cambi di destinazione d'uso non autorizzati. Un locale progettato come deposito e utilizzato come abitazione non può beneficiare delle tolleranze, anche se le dimensioni rientrano nei limiti.

8.9 È possibile sanare tolleranze superiori ai limiti del 34-bis?
Tolleranze superiori ai limiti non sono più automaticamente conformi ma possono, se ricorrono le condizioni per rientrare nelle ipotesi di sanabilità, essere sanate con l’accertamento di conformità
(art. 36 o 36-bis).

9. NORMATIVA REGIONALE SICILIANA - EDILIZIA E URBANISTICA

9.1 Quali sono le principali leggi regionali siciliane in materia edilizia-urbanistica?
In materia Edilizia in Sicilia si fa riferimento principale alla L.R. 16/2016 che ha recepito nell’ordinamento Siciliano (in parte in maniera dinamica ed in parte con modifiche) il DPR 380/2001 (Testo Unico dell’edilizia); Altre leggi da tenere a mente sono la L.R. 78/76 (fascia di inedificabilità nei 150 m. dalla battigia), la L.R. 4/2003 (art. 20 opere interne).
In materia Urbanistica in Sicilia si fa riferimento principale alla L.R. 19/2020 (governance del territorio), che ha abrogato la L.R. 71/1978, modificata da ultimo in maniera importante dalla L.R. 27/2024.

9.2 Come funziona l'autorizzazione paesaggistica in Sicilia?
L'autorizzazione paesaggistica è rilasciata dalla Soprintendenza ai BB.CC.AA. competente per territorio. La norma di riferimento è il D.lgs 42/2004 ed il DPR 31/2017 oltre che la L.R. 5/2019.

9.3 Cosa sono le fasce di rispetto costiero in Sicilia?
Sono fasce di territorio lungo le coste soggette a specifici vincoli Aree Tutelate per legge, soggette ad autorizzazione paesaggistica ai sensi dell’art. 142 del Codice D.lgs 42/2004 (vincolo paesaggistico di 300 metri dalla battigia)cArt. 15 c. 1 lett. a) L.R. 78/76 “le costruzioni debbono arretrarsi di metri 150 dalla battigia; entro detta fascia sono consentite opere ed impianti destinati alla diretta fruizione del mare, nonché la
ristrutturazione degli edifici esistenti senza alterazione dei volumi già realizzati.”

9.4 È possibile costruire impianti produttivi in zona agricola secondo la normativa siciliana?
Sì, il riferimento è dato dall’art. 37 della L.R. 19/2020 e ss.mm.ii. e dalle norme dello strumento urbanistico vigente.

9.5 Cosa prevede la L.R. 19/2020 sulla governance del territorio e le successive modifiche?
La legge, modificata da ultimo dalla L.R. 27/2024, riordina completamente il sistema di governo del territorio introducendo: semplificazione delle procedure amministrative, digitalizzazione e informatizzazione dei processi, coordinamento tra livelli di pianificazione, incentivi potenziati per rigenerazione urbana, riduzione del consumo di suolo, procedure unificate per autorizzazioni, nuovi strumenti di perequazione e compensazione.

9.6 Come si ottiene la qualifica di imprenditore agricolo in Sicilia?
Attraverso iscrizione alla Carera di Commercio nella sezione speciale agricola, con dimostrazione di possesso o conduzione di terreni agricoli, svolgimento effettivo di attività agricola, reddito prevalentemente agricolo.
Per ottenere la qualifica di Imprenditore Agricolo Professionale (IAP), il soggetto deve soddisfare
specifici requisiti relativi al:
1) Tempo di lavoro, il requisito temporale può considerarsi soddisfatto con una riconosciuta occupazione lavorativa nel settore agricolo pari ad almeno 119 giornate (o equivalenti 950 ore) di lavoro, ridotte a 59 giornate (o equivalenti 470 ore) per le aziende agricole operanti in zone svantaggiate, in sintesi, è necessario dedicare almeno il 50% del proprio tempo di lavoro all'attività agricola e ricavare almeno il 50% del proprio reddito complessivo da tale attività. Queste percentuali sono ridotte alla metà (25%) per le attività svolte in zone montane o svantaggiate;
2) Reddito, ricavare almeno il 50% del proprio reddito di lavoro dall'agricoltura (ridotto al 25% in zone montane) derivante dall'attività agricola;
3) Requisito professionale ossia possedere adeguate competenze professionali tramite il titolo di studio universitario in campo agrario oppure il diploma di scuola media superiore ad indirizzo agrario, oppure il possesso di un attestato di superamento di esame finale di specifici corsi per il conseguimento di qualifiche idonee alle conduzioni, oppure il possesso di una esperienza continuativa di almeno un biennio riferito al quinquennio immediatamente precedente alla data di ammissibilità della richiesta dell'attività agricola.

9.7 Cosa prevede la fascia di rispetto fluviale in Sicilia?
Lungo i corsi d'acqua vige la fascia di rispetto di 150 metri per lato nella quale qualsiasi intervento è soggetto ad autorizzazione paesaggistica (aree tutelate per legge art. 142 Codice D.lgs 42/20204).

9.8 È obbligatoria la valutazione ambientale strategica (VAS) per i PUG?
Sì, tutti i PUG e le loro varianti sostanziali devono essere sottoposti a VAS secondo la normativa regionale. Il procedimento valuta: impatti ambientali delle previsioni urbanistiche, sostenibilità delle scelte pianificatorie, misure di mitigazione e compensazione ambientale. Il PRG vigente del comune di Bagheria è corredato di VAS approvato con Decreto n. 435/GAB del 24.09.2015;

Le presenti FAQ hanno carattere meramente informativo e non costituiscono parere legale o tecnico vincolante Le presenti FAQ hanno la finalità di inquadrare, senza pretesa di esaustività, il contesto applicativo dell’edilizia e dell’urbanistica nel comune di Bagheria. Fornire ai cittadini linee di orientamento e di indirizzo, indicazioni di massima e, per quanto possibile, suggerimenti operativi. Quanto contenuto nelle FAQ è da considerarsi a titolo informativo e non ha valore vincolante. Esse rappresentano orientamenti applicativi e possono essere soggette ad integrazioni o aggiornamenti. Il Comune di Bagheria non assume alcuna
responsabilità per decisioni prese sulla base delle informazioni fornite; Errori, omissioni o imprecisioni che potrebbero essere presenti nel testo; Modifiche normative intervenute successivamente alla data di pubblicazione. Prima di intraprendere qualsiasi procedimento: Consultare sempre gli uffici competenti per verificare la propria situazione specifica; Richiedere un parere tecnico qualificato da professionisti abilitati (architetti, ingegneri, geometri, ecc); Verificare la normativa vigente al momento della presentazione della pratica. In caso di contrasto tra le informazioni contenute nelle FAQ e la normativa vigente, prevalgono sempre le disposizioni di legge e i regolamenti comunali ufficiali.